Του Γιώργου Νούλη

Νέες μειωμένες αντικειμενικές τιμές που αλλάζουν το φορολογικό χάρτη των ακινήτων και επηρεάζουν μια σειρά από φόρους και τέλη που επιβαρύνουν τα ακίνητα, απέκτησε από την περασμένη εβδομάδα ο νομός Λάρισας. Μετά από 9 χρόνια αμετάβλητων τιμών, στη διάρκεια των οποίων η κτηματαγορά έπεσε σε "καταστολή" και οι ιδιοκτήτες ακινήτων επιβαρύνονταν με άδικους φόρους βάσει πλασματικών τιμών, το Υπουργείο Οικονομικών έκανε το πρώτο βήμα για την επανεκκίνηση της αγοράς.

Αν και η αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης στον νομό, βάσει των οποίων προσδιορίζεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων, δεν απεικονίζουν την πραγματική εικόνα της, δεν αποκαθιστούν πλήρως τις αδικίες καθώς οι εμπορικές τιμές στην πλειοψηφία των περιοχών υπολείπονται των τιμών που η εφορία υπολογίζει τους φόρους, ωστόσο αποτελούν ένα σημαντικό βήμα για την χαρτογράφηση της πραγματικής αξίας των ακινήτων της Λάρισας μετά τον Μάρτιο του 2007.

Αυτό που προέχει να επισημάνουμε πως οι νέες τιμές, σε όλους τους δήμους και τους οικισμούς του νομού, τις οποίες παρουσιάζει σήμερα η "Ε", είναι αποτέλεσμα οριζόντιων μειώσεων χωρίς να εξετάζονται τα χαρακτηριστικά και οι ιδιαιτερότητες της κάθε περιοχής όπως γινόταν σε προηγούμενες αναπροσαρμογές αντικειμενικών αξιών. Αυτό συνέβη λόγω του γεγονότος ότι έπρεπε σε πολύ σύντομο χρονικό διάστημα να ετοιμαστούν νέες μειωμένες αντικειμενικές αξίες ώστε να εφαρμοστεί η απόφαση του ΣτΕ, που "διέταζε" την αναδρομική διόρθωσή τους από τις 21 Μαΐου του 2015.

Σημαντικό επίσης να αναφέρουμε είναι το ότι οι μειώσεις αφορούν σχεδόν για ένα στα δύο ακίνητα του νομού καθώς το υπουργείο Οικονομικών αποφάσισε για τα ακίνητα με τιμή ζώνης έως 650 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο να μην υπάρξει καμία μεταβολή, θέτοντας διαφορετικά ποσοστά μειώσεων.

Ειδικότερα σε περιοχές όπου η τιμή ζώνης κυμαίνεται από 650 έως 1.000 ευρώ το τετραγωνικό οι τιμές μειώνονται από 5,26% έως 10%, ενώ σε περιοχές με τιμή ζώνης από 1.050 έως 1.500 ευρώ η μείωση είναι 14,29% έως 17,39%. Επίσης σε περιοχές με τιμή ζώνης από 1.550 έως 1.950 καταγράφονται οι μεγαλύτερες μειώσεις με το μεγαλύτερο ποσοστό να παρατηρείται στη τιμή ζώνης των 1.750 ευρώ του Δήμου Λαρισαίων η οποία περιορίζεται στα 1.400 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο.

Πλέον, όλοι οι φόροι που υπολογίζονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες θα τροποποιηθούν, εκτός από τον ΕΝΦΙΑ. Για παράδειγμα, στις περιπτώσεις που πραγματοποιήθηκε μεταβίβαση ακινήτου μετά την 22α Μαΐου 2015 θα επιστραφεί ο σχετικός φόρος. Επί της ουσίας, ο επιπλέον φόρος που καταβλήθηκε από τον υπόχρεο θα συμψηφιστεί με νέες υποχρεώσεις του. Αντίστοιχες διαδικασίες θα ακολουθηθούν από τις φορολογικές αρχές και σε άλλες περιπτώσεις φόρων που υπολογίζονται με τις αντικειμενικές αξίες.

ΕΛΑΦΡΥΝΣΕΙΣ ΠΟΥ ΕΠΕΡΧΟΝΤΑΙ

Με τις διορθώσεις τιμών, αυτομάτως επέρχονται ανάλογες σε ποσοστό αναπροσαρμογές

* Στον φόρο για τις μεταβιβάσεις ακινήτων που υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί της αντικειμενικής τιμής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων η αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν το 2006. Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές που μειώνονται οι τιμές, μειώνεται αυτόματα και ο φόρος μεταβίβασης.

* Στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές 1%-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας και την αξία του ακινήτου.

* Στα τεκμήρια διαβίωσης που ισχύουν για τις κατοικίες και που υπολογίζονται ανάλογα με την τιμή ζώνης και το εμβαδόν του ακινήτου. Ανάλογα με το ποσοστό μείωσης των αντικειμενικών τιμών θα αναπροσαρμοστούν και τα τεκμήρια διαβίωσης.

* Στο ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην εφορία ο εκμισθωτής και που υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας.

* Στον ΦΠΑ για αγορά νεόδμητων ακινήτων -πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά, που υπολογίζεται με συντελεστή 23% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

* Στο ΤΑΠ που εισπράττουν οι δήμοι με συντελεστή 0,35 τοις χιλίοις με βάση την αντικειμενική αξία και την έκταση του ακινήτου.

Η άλλη παράμετρος όμως της μείωσης των τιμών ζώνης, δεν είναι και τόσο ευχάριστη καθώς θέτει στη "ζώνη κινδύνου" όσους φορολογούμενους παίρνουν επιδόματα, μιας και σχετίζονται με περιουσιακά κριτήρια που προκύπτουν βάσει των αντικειμενικών αξιών. Ενδεικτικά, για να μην χάσουν οι φορολογούμενοι το επίδομα θέρμανσης θα πρέπει αυτό να επαναπροσδιοριστεί ενώ στη ζώνη κινδύνου είναι και η επιδότηση ενοικίου, η κάρτα σίτισης, το δωρεάν ρεύμα, το οικογενειακό επίδομα, το φοιτητικό επίδομα, η απαλλαγή 50% από ΕΝΦΙΑ κ.ά.

Εννοείται πως με τις νέες αντικειμενικές αξίες θα υπολογιστεί ο νέος ΕΝΦΙΑ του 2016. Ωστόσο θα τροποποιηθούν οι συντελεστές, δεδομένου ότι το οικονομικό επιτελείο θα πρέπει να εξασφαλίσει και για φέτος έσοδα ύψους 2,65 δισ. ευρώ. Σύμφωνα με τον αναπληρωτή υπουργό Οικονομικών Τρ. Αλεξιάδη, για το 2016 στόχος είναι να καταργηθεί ο ΕΝΦΙΑ και να θεσπιστεί ένας νέος φόρος στα πρότυπα του Φόρου Ακίνητης Περιουσίας. Μάλιστα με τον νέο φόρο ακινήτων, όπως έχει αναφέρει ο αναπληρωτής υπουργός, τα φορολογικά βάρη θα μετακυλιστούν σε όσους έχουν μεγάλη ακίνητη περιουσία. Έτσι, πολλοί ιδιοκτήτες μπορεί μεν να δουν τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων τους να μειώνονται έστω και λίγο, αλλά, όταν θα έρθει η ώρα του λογαριασμού του νέου φόρου ακινήτων, θα διαπιστώσουν ότι θα πρέπει να πληρώσουν μεγαλύτερα ποσά φόρου για την ακίνητη περιουσία τους ή, στην καλύτερη περίπτωση, το ίδιο ποσό που πλήρωσαν και για τον ΕΝΦΙΑ του 2015.

Πάντως, και σύμφωνα με όσα έχουν ανακοινωθεί οι νέες τιμές είναι προσωρινές. Θα λήξουν στο τέλος του έτους, αφού από το 2017 θα εφαρμοσθεί ένα νέο αυτοματοποιημένο σύστημα υπολογισμού της φορολογητέας αξίας των ακινήτων, που θα συνδέεται με τις εμπορικές τιμές.

ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΕΜΠΟΡΙΚΟΤΗΤΑΣ

Στο μεταξύ μειώσεις από 6% - 17% περίπου υπάρχουν και στους συντελεστές εμπορικότητας. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες καταστημάτων της Λάρισας βγαίνουν διπλά ωφελημένοι καθώς εκτός από τη μείωση της τιμής ζώνης, υπάρχει και μείωση του συντελεστή εμπορικότητας. Βέβαια όπως και στα αστικά ακίνητα έτσι και στα επαγγελματικά μπορεί οι μειώσεις να φαίνονται σημαντικές, ωστόσο σε σχέση με τις πραγματικές συνθήκες που επικρατούν στην αγορά και πάλι η απόσταση είναι μεγάλη.

Ο συντελεστής εμπορικότητας, προσαύξανε μέχρι τώρα την τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο στο ν. Λάρισας ακόμη και κατά 6 φορές. Μετά τις μειώσεις οι συντελεστές την προσαυξάνουν το ανώτερο έως πέντε φορές.